海淀区将居住区物业管理纳入社会建设的实施方案

北京市海淀区国土资源和房屋管理局

北京市海淀区人民政府街道工作办公室

北京市海淀区民政局

海淀区将居住区物业管理纳入社会建设的实施方案

海国土房管字[2002]87号

为促进本区物业管理的健康发展、保障居民的合法权益，根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市民政局《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》（京国土房管物[2002]758号）的通知精神，结合我区的实际情况，经区街道工作办公室、区民政局、区国土资源和房屋管理局共同研究制定了《海淀区将居住区物业管理纳入社区建设的实施方案》。

一、指导思想、主要目标和基本原则

将居住区物业管理纳入社区建设的指导思想：以深化城市管理体制改革、提高社区管理水平为指导，以提高人民群众的生活质量、改善居住环境、维护社会稳定为宗旨，以建立专业服务、民主管理和行政监督相结合的物业管理机制为主要目标。

居住区物业管理纳入社区建设应当坚持以下基本原则：

（一）居民自治与行政管理相结合。既要坚持居民依法民主选举、民主决策、民主管理，又要加强行政管理，遵照法规的要求，为居民自治提供保障。

（二）物业管理、业主自主管理与社区自治相结合。物业管理业主自主管理要遵循社区依法自治的原则，遵循社区自治组织的决定，尊重社区居民的意愿。

（三）物业管理企业服务与社区建设相结合。以满足社区居民的生活需求为宗旨，为居民提供良好的物业管理服务，改善居住小环境，促进社区大环境的全面改观。

（四）“条专块统”，各司其职。以街道办事处对辖区内物业管理统一协调管理为中心，各职能部门加强专业管理的同时，要与街道办事处紧密联系，互相配合。

二、理顺关系、明确责任

社区居民委员会（简称社区居委会）作为群众性自治组织，是居利益的代表，对社区的物业管理负有指导、监督、检查和协调的职权和责任。物业管理委员会（业主管理委员会）是在社区居委会的指导下按区域建立的全体业主和使用人物管理权益的代表，依法决定与物业有关的一切重大事项，是监督物业管理行为的一个群众组织。物业管理企业是指具有法人资格，根据合同接受业主或者物业管理委员会委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理以获取相应报酬的经济实体。物业管理委员会与物业管理企业是委托代理关系。

（一）社区居委会对物业管理委员会负有指导、监督、管理的职责，协调物业管理企业、物业管理委员会和社区居民之间的关系，及时向有关部门反映情况，积极化解矛盾。物业管理委员会要在社区居委会的领导下组建，自觉接受社区居委会的指导，社区居委会要派人参加物业管理委员会和产权人代表大会。

（二）物业管理委员会要遵守国家法律、法规和政策的规定，按照物业管理委员会章程认真履行职责。物业管理委员会应当接受社区居委会的指导，遵守社区居委会作出的维护社区公共利益的决定。物业管理委员会作出违反法律、法规、政策、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。

（三）街道办事处要积极支持社区居委会对社区内物业管理的指导、监督和检查工作，确保各方面职责落实到位。主要职责是：

（1）参与新建居住区的入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正。同时提请房屋土地行政主管部门，督促小区的开发建设单位为社区居委会落实办公用户问题。

（2）监督、指导物业管理委员会组建工作，对物业管理委员会的组建进行审核备案。

（3）对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理。

（4）配合有关部门及时协调、处理辖区内的物业管理纠纷。

（四）物业管理企业要按照法律、法规的规定和物业管理委托合同的约定为居民提供服务，要自觉接受街道办事处和社区居委会的监督，不断提高服务质量和管理水平。

（五）房屋土地管理所作为区国土资源和房屋管理局的派出机构，应当接受辖区街道办事处的领导，对辖区内物业管理进行行政管理和监督。

三、加强领导、狠抓落实

将物业管理纳入社区建设，是城市管理的一项重要内容。各有关部门要各司其职、密切配合，共同做好工作。

***********************

附件1：

组建物业管理委员会的条件和程序

1、新建小区入住率达50％或者首户入住满两年的，业主要求组建物业管理委员会的，即可开展物业管理委员会的组建工作；

2、物业管理委员会应以物业管理区域为单位组建，物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，基本符合社区居委会的管辖区域；

3、物业管理委员会委员应由小区的产权人代表、产权单位代表、使用人代表、社区居委会代表组成；

4、物业管理委员会委员候选人应是道德品质好、责任心强、热心公益事业且具有一定组织能力和完全民事行为能力的人；

5、物业管理委员会可通过产权人大会选举产生，也可以通过公告方式选举产生。

6、物业管理委员会建，首先由社区居委会、开发单位、物业管理企业、产权人代表组成筹备组，通过民主等方式推荐候选人，经过选举产生后到街道办事处进行审核备案。

附件2：

物业管理委员会审核备案需提交的材料

1、物业管理委员会成立申请；

2、物业管理委员会委员名单及基本情况；

3、物业管理委员会章程；

4、产权人代表大会决议。

其中，物业管理委员会成立申请和产权人代表大会决议须由当选的全体委员签字。

附件3：

全体产权人、使用人大会的权利与义务

1、按民主程序进行居住区物业管理招投标；

2、续筹公共部位、公共设施设备维修基金；

3、修改维修管理使用公约；

4、对物业管理委员会的换届选举、委员的调整工作进行监督；

5、对物业管理企业的服务、收费支出进行监督。

附件4：

物业管理委员会权利与义务

1、监督物业管理企业的服务，协助物业管理企业按物价规定收缴物业管理费；

2、检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；

3、对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利；

4、在街道办事处的指导下组织召开产权人大会；

5、执行产权人大会通过的各项决议；

6、贯彻执行并督促产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育；

7、配合物业管理企业工作，解决物业管理中的困难和问题，及时反映产权人、使用人对物业管理的意见和建议；

8、物业管理委员会做出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权公共利益。